ローン特約とは
ローン特約とは、もしローンが通らなかったら契約を白紙にもどすという特約です。
通常、不動産を購入するときは、それがマイホームなどの住居用であろうと投資用の不動産であろう
と、ローンを活用するのが一般的です。
大まかな流れは、
（１）ローンの事前審査通過
（２）売買契約締結＆手付金の払い込み
（３）融資の実行
（４）物件の引渡し
となりますが、もし融資が実行されなかった場合、その売買契約は流れ、ペナルティーとして買主が出した手付金は没収されてしまいます。
ところが、売買契約時にローン特約を入れておけば、万一融資が実行されなかった場合でも、手付金は没収されません。
このように買主にとって、大きなメリットとなるのがローン特約です。一般的な状況では必ず入れるようにしましょう。
ローン特約のメリット
ローン特約のメリットは、改めていうまでもないことですが、売買契約締結後に融資が実行されなかった場合、ペナルティなしで契約を白紙に戻せるということです。これは買主にとっては非常に有利なことです。
銀行の融資は、実際に融資が実行されるまでは安心できません。いくら事前審査で、担当者から『○○さんなら大丈夫ですよ。』などと言われていても、融資が不実行になることなんてよくあります。だいたい彼らの言い訳は『当支店ではＯＫでしたが、本部の審査方針が厳しくなってしまって。。。』などと本部のせいにするのが常套句です。
こんなことで、いちいち怒っていてはいけません。初めての時は、僕も怒りましたが（^^；
このような事態に備えて、売買契約時にローン特約を入れておくようにするのが、不動産を買うときの常石です。
ローン特約のデメリット
ローン特約にはデメリットもあります。
特に中古不動産を投資として購入する場合ですが、この場合は、まず買付申込書を仲介業者を通して売主に出すのですが、そこにローン特約を使うかどうか記載することが通例となっています。
人気のある物件の場合は、何人もの人がほぼ同時に買付申し込みをすることなんてしょっちゅうあります。このときにローン特約を使うと書いてる申込書は、まず一番最後に回されるか、ゴミ箱行きかもしれません。
それはそうですね。買主にとって大きなメリットをもたらすローン特約は、売主にとっては大きなデメリットを抱えているわけですから、当然、人気物件の売主はローン特約がついていない申込書を優遇します。
このようにローン特約をつける旨を書いたことにより人気物件を取得する機会を失う可能性があるというのが、ローン特約のデメリットになります。